調(diào)控讓環(huán)京樓市迅速由熱轉(zhuǎn)冷，嚴(yán)格的限購和對預(yù)期的看衰也讓環(huán)京項目很是難受，紛紛尋找出路。免費更名一次、首付分期、全款分期、員工內(nèi)部價等各種促銷方式開始在環(huán)京項目中出現(xiàn)，甚至個別項目還鋌而走險，聲稱6萬塊就可以協(xié)助購房人獲得買房資格。業(yè)內(nèi)人士稱，由于環(huán)京遭遇的調(diào)控過于嚴(yán)厲，所有交易都陷入停滯，開發(fā)商的資金鏈?zhǔn)艿搅撕艽罂简?。不過，由于限購的本意是遏制投資，而不是鎖死交易，因此環(huán)京區(qū)域很可能會在今年迎來政策微調(diào)，但在遏制投資需求不變的前提下，這種政策微調(diào)很可能帶有新的限制條件，因此不會給環(huán)京區(qū)域帶來明顯的價格反彈。

環(huán)京開發(fā)商為了銷售各出奇招

從去年底開始，環(huán)京開發(fā)商使出了各種辦法進(jìn)行刺激性銷售。

像位于固安的某項目從去年開始就實施了降價分期，目前售價從預(yù)期的2萬元/平方米，下調(diào)至1.6萬元/平方米左右。此外，銷售人員還不斷強調(diào)新機場帶來的利好。首付款可以分三年分期支付，最低首付只需10萬元。

不僅是首付分期，一些環(huán)京項目還公開做出了更名承諾。固安、大廠、永清等地的項目都推出了三年更名的承諾。

北京青年報記者在上周末探訪了某知名環(huán)京樓盤的售樓處，銷售人員表示，2010年樓市調(diào)控時，開發(fā)商曾經(jīng)允許一年內(nèi)更名，最后市場熱度回升，很多購房人都獲利數(shù)十萬元。現(xiàn)在這個更名時間長達(dá)三年，完全可以等到市場熱度回升，而且還可以采用首付分期，只需要20萬元，就能占一個名額，三年內(nèi)把房子溢價交易出去，收益少說也有幾十萬元。

除了更名和降價外，北青報記者了解到，曾經(jīng)作為漲價條件，捆綁銷售的精裝修、車位、花園，如今也都加入促銷套餐，買房就能贈送。大廠某項目甚至還出現(xiàn)了員工內(nèi)部價，向員工銷售住宅項目，售價1.7萬-1.8萬元，全款可分期。

對此，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，長時間的交易凍結(jié)，導(dǎo)致環(huán)京開發(fā)商的資金流受到了很大打擊，為了緩解資金壓力，紛紛開始使出各種辦法刺激銷售，達(dá)成回款目的。

上述的促銷還是打擦邊球，而有的項目甚至為了賣房不惜違規(guī)操作，聲稱6萬元可辦理環(huán)京買房資格。

北青報記者了解到，部分房企為了快速回籠資金，甚至和一些公司合作，在銷售時采用幫客戶繳社保，或先簽約、后網(wǎng)簽的辦法，曲線規(guī)避限購。

香河某項目一位銷售人士對來訪的北青報記者表示，雖然外地戶籍人士要滿足當(dāng)?shù)厝晟绫；蚣{稅規(guī)定，但如果不具備購房資格，可以花6萬代辦到購房資格，畢竟現(xiàn)在降價了，想抄底還是很合適的。

該銷售解釋道，其實辦理購房資格就是協(xié)助買房人與合作公司簽約，合作公司幫助買房人繳納社?；騻€稅，一年8000元到一萬元，三年總計不到3萬元，另外加3萬元的中介費，總計6萬元就能獲得購房資格。

對于買房可更名和協(xié)助獲得購房資格，在地產(chǎn)營銷人創(chuàng)始人韓樂看來，都是變相的促銷手段，也許短時間內(nèi)會起到作用，但在客戶充分了解細(xì)節(jié)后，會更加審慎，而且長期來看，風(fēng)險很大。

韓樂表示，開發(fā)商類似的促銷手法，看似是購房人占了便宜，實際最大獲益者還是開發(fā)商自身，既解決了資金問題，又把風(fēng)險轉(zhuǎn)嫁給了購房人。尤其是承諾更名這種方式，需要購房人去找接盤者，如果找不到，購房人就把自己投資成了房東，升值預(yù)期和變現(xiàn)都會出現(xiàn)問題。

思源地產(chǎn)北京區(qū)域公司總經(jīng)理李昕煒也提醒購房人，主要風(fēng)險就是升值空間能否滿足投資回報的要求，而且這個方式明顯是沒有退出機制的。還有就是這種屬于政策“擦邊球”的行為，本身就是一種風(fēng)險，且隨時可能被叫停。

降價接近谷底 業(yè)內(nèi)稱政策可能微調(diào)

與新房想盡各種辦法促銷不同，環(huán)京尤其是燕郊的二手房市場是最先大幅降價的，如今則出現(xiàn)了價格企穩(wěn)的情況。

北青報記者從鏈家燕郊門店了解到，與北京二手房成交觸底回暖類似，近期燕郊中介的帶看量也明顯增加，燕順路兩側(cè)的部分二手房業(yè)主甚至有嘗試上調(diào)價格的。比如被視作燕郊二手房風(fēng)向標(biāo)的首爾甜城，價格有了輕微的回調(diào)。

鏈家數(shù)據(jù)顯示，2017年12月，首爾甜城的參考均價為22473萬/平方米。而查看現(xiàn)在首爾甜城的成交數(shù)據(jù)可以發(fā)現(xiàn)，在今年1月份第一周就成交了4套房源，其中3套的單價都高于2.3萬元，其中甚至有一套的成交價已經(jīng)超過了2.5萬。

燕郊另一個二手房社區(qū)天洋城，也有業(yè)主上調(diào)了價格，鏈家中介告訴北青報記者，去年一套三居室房源的報價大概在2.3萬元/平方米左右，如今由于帶看量增加，房主將價格調(diào)整為2.5萬元/平方米，整個小區(qū)也在2.3萬-2.5萬元的價格區(qū)間企穩(wěn)，止住了跌勢。

韓樂認(rèn)為，經(jīng)過調(diào)控擠水分后，燕郊等環(huán)京區(qū)域樓市迅速被冰凍，部分二手房價格出現(xiàn)30%甚至50%幅度的巨震。而這次多個二手房社區(qū)房源價格的回調(diào)，也代表著環(huán)京二手房價格接近谷底。

“我預(yù)計最快兩會以后，燕郊及環(huán)京就會出現(xiàn)一些限購政策的微調(diào)。”韓樂表示，長期以來環(huán)京樓市的主要買家都是京城購房人，占比在八成以上，但環(huán)京各個城市先行的政策都是嚴(yán)厲的三年社保要求，這等于把大部分需求擋在了門外，環(huán)京樓市也因此冰封，完全沒有交易量。他認(rèn)為，環(huán)京的限購可能會有所調(diào)整，并不是放開限購，而是微調(diào)，比如允許北京三年以上社保在環(huán)京買房，比如人才引進(jìn)政策放開等，只是為了恢復(fù)交易量，讓市場始終處于政府可控的范圍內(nèi)。

一位來自環(huán)京大型房企的營銷負(fù)責(zé)人也表示，“2018年環(huán)京區(qū)域的房價取決于政策導(dǎo)向，個人認(rèn)為，在不違反當(dāng)前限購政策的前提下，有可能當(dāng)?shù)卣畷尫乓恍┯欣跇鞘械钠渌摺?rdquo;

李昕煒也表示，一直以來都有環(huán)京限購政策松口的風(fēng)聲，比如燕郊目前就傳出為了緩解通州副中心搬遷帶來的大量政府職員的居住需求，燕郊放松了對該類人員購房的資格等，但這些措施都是有條件的放開，不會再像以往那樣大規(guī)模地放松調(diào)控。

仍會以限制投資為主導(dǎo) 報復(fù)反彈很難出現(xiàn)

雖然在業(yè)內(nèi)看來，環(huán)京適當(dāng)微調(diào)限制政策是大概率事件，但也都認(rèn)為，環(huán)京區(qū)域不會再成為投資需求亂舞的舞臺。

韓樂表示，環(huán)京區(qū)域除了燕郊大廠具有一定自住需求外，其他區(qū)域主要還是投資需求占主導(dǎo)，這個投資比重甚至超過了八成。因此，這次的放松一定會伴隨著新的條件才會出現(xiàn)，比如北京社保允許在環(huán)京買房了，但很可能未來幾年內(nèi)不允許賣房，以避免投資炒房。

因此在政策主基調(diào)仍是防止炒房的情況下，環(huán)京政策的微調(diào)將十分有限，而且對于投資需求來說，限制依舊很多，以避免出現(xiàn)報復(fù)性反彈。

李昕煒也表示，限購政策是房地產(chǎn)市場去投資化的重要行政干預(yù)手段，從資格上限制了投資需求的直接進(jìn)入，環(huán)京市場限購也是因為前面的幾次價格非理性的大幅上漲帶來的。而投資需求的規(guī)模實際上由投資門檻和升值空間預(yù)期兩方面主要構(gòu)成的，以現(xiàn)在環(huán)京市場的價格投資門檻至少翻了三倍，同時對升值空間預(yù)期帶來的紅利已經(jīng)在之前幾輪釋放差不多了，即使放松限購，投資需求也會相對“理智”了，報復(fù)性反彈很難再出現(xiàn)。(文/本報記者 李桁)

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