連續(xù)5個月登上房企銷售額榜首的碧桂園(02007.HK)正在改變擴張策略，為緩解融資政策收緊帶來的壓力，試圖犧牲規(guī)模甚至利潤，以保證現(xiàn)金流。

近期，來自碧桂園內部的知情人士向澎湃新聞透露，“‘全覆蓋’在內部已經明確叫停，暫不對外宣揚。”

其口中所謂“全覆蓋”戰(zhàn)略是指在三四五線城市所有的縣城、甚至是發(fā)達的鎮(zhèn)區(qū)均需有碧桂園的項目。

2017年底，碧桂園總裁莫斌曾簽發(fā)關于發(fā)布《勞斯萊斯項目拓展階段性獎懲措施》的通知，針對三四五線城市提出“全覆蓋”的概念。

通知要求，2017年11月至2018年底，各區(qū)域公司需要下沉至管轄范圍內的空白地級市及其下屬的空白縣級市、縣城、發(fā)達鎮(zhèn)區(qū)(人口在1萬人以上的鎮(zhèn))。

此外，全覆蓋還納入到區(qū)域公司的獎懲條款之中，區(qū)域獲取獎勵的前提是完成全覆蓋，2018年年底前，未能實現(xiàn)全覆蓋的區(qū)域總裁通報批評、執(zhí)行總裁免職，如今這一措施被提前宣布終止。

規(guī)模和利潤面前，碧桂園選擇了現(xiàn)金流。

至少有來自五個區(qū)域的碧桂園內部人士向澎湃新聞透露，現(xiàn)在的工作一切圍繞現(xiàn)金流轉，合作項目中，不做不能“操盤”的項目。

房地產項目中合作開發(fā)中的“操盤”是指，某一家企業(yè)掌握營銷、工程、設計、開發(fā)報建等重要部門之后，整個項目的運營節(jié)奏和節(jié)點均按照該企業(yè)的接受的方式進行。

以碧桂園為例，起要求三四線城市的項目必須拿地即開工，并堅持“456”原則，即4個月開盤,5個月資金為正,6個月回籠資金將能投入新的項目之中。

澎湃新聞獲悉，此前，碧桂園對合作項目有兩套考核體系。碧桂園合作的項目中，如自行操盤的，則按碧桂園的進度、時間節(jié)點進行考核，非操盤項目僅需報備即可。

如今，為提高周轉，加快現(xiàn)金回流，非碧桂園操盤的項目，也要納入碧桂園的考核體系，同樣需要按照碧桂園的時間節(jié)點進行。

據(jù)澎湃新聞記者了解，碧桂園數(shù)個區(qū)域的多個合作項目已經或者正在進行退出，退出項目均是非操盤項目。

該消息得到上述碧桂園內部的知情人士證實，其所在區(qū)域也有數(shù)個項目等待退出合作，主要是因為碧桂園考核體系的變化，非操盤項目達不到考核標準。

另有不同區(qū)域的碧桂園內部人士表示，的確如此，只要達不到碧桂園高周轉的節(jié)奏，項目寧可不做，現(xiàn)金流為王。

據(jù)悉，目前，碧桂園對于合作項目的處理分兩種，已經簽訂股權合作協(xié)議的，如不能按照碧桂園高周轉的節(jié)奏進行操盤，則會退出;合作項目中，尚未簽訂股權協(xié)議的，如不能操盤，直接放棄合作。

不僅如此，為了實現(xiàn)現(xiàn)金的快速回流周轉，有碧桂園內部人士透露，有的項目哪怕利潤轉負，也要搶現(xiàn)金流。但因為碧桂園項目的跟投制度，這極大的挫傷了一線人員的熱情。

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