今年上半年， 由全國(guó)重點(diǎn)城市 100 條商業(yè)街商鋪為樣本標(biāo)的構(gòu)成的百大購(gòu)物中心商鋪平均租金為26.84 元/平方米·天，環(huán)比上漲 0.31%， 購(gòu)物中心快速恢復(fù)發(fā)展。值得關(guān)注的是， 消費(fèi)需求升級(jí)帶動(dòng)消費(fèi)新模式新業(yè)態(tài)的產(chǎn)生，結(jié)合新型體驗(yàn)式業(yè)態(tài)布局的商業(yè)地產(chǎn)將在城市發(fā)展中迎來(lái)更大機(jī)遇。 同時(shí)，也會(huì)有更多優(yōu)秀的體驗(yàn)式商業(yè)品牌被培育出來(lái)。

今年上半年我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)步復(fù)蘇，輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)步伐加快，商業(yè)地產(chǎn) REITs也備受關(guān)注。中國(guó)指數(shù)研究院發(fā)布的《2021商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展白皮書》(以下簡(jiǎn)稱白皮書)顯示， 善于抓住 Z 世代年輕消費(fèi)者群體的需求， 結(jié)合新型體驗(yàn)式業(yè)態(tài)布局的商業(yè)地產(chǎn)，將在城市發(fā)展中醞釀出巨大機(jī)遇。

市場(chǎng)延續(xù)復(fù)蘇態(tài)勢(shì)

白皮書顯示，今年上半年，由全國(guó)重點(diǎn)城市 100 條商業(yè)街商鋪為樣本標(biāo)的構(gòu)成的百大商業(yè)街(百街) 商鋪平均租金為 24.9元/平方米·天，環(huán)比下跌 0.24%;由 100 個(gè)典型購(gòu)物中心商鋪為樣本標(biāo)的構(gòu)成的百大購(gòu)物中心商鋪平均租金為 26.84 元/平方米·天，環(huán)比上漲 0.31%，購(gòu)物中心較商業(yè)街商鋪更快實(shí)現(xiàn)恢復(fù)發(fā)展。

在商業(yè)地產(chǎn)新房市場(chǎng)，1-5 月，全國(guó)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)投資額為 6799 億元，同比增長(zhǎng)6.1%，企業(yè)投資意愿有所增強(qiáng);新開工面積為 6893 萬(wàn)平方米，同比下降 11.2%，企業(yè)開工意愿較低; 全國(guó)商業(yè)地產(chǎn)銷售面積為3802 萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng) 8.8%，需求回暖。

下半年商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展態(tài)勢(shì)如何?“隨著商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)加快，預(yù)計(jì)下半年大宗交易市場(chǎng)仍將有較活躍的表現(xiàn)。”中指研究院指數(shù)事業(yè)部高級(jí)分析師孫曉一表示， 房地產(chǎn)市場(chǎng)由增量市場(chǎng)向存量市場(chǎng)轉(zhuǎn)變已基本成為行業(yè)共識(shí)， 商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)也不例外， 預(yù)計(jì)下半年全國(guó)純商辦用地推出及成交規(guī)劃建筑面積短期供應(yīng)將小幅穩(wěn)定增長(zhǎng)。

“在經(jīng)濟(jì)逐漸恢復(fù)的情況下，商鋪?zhàn)饨鹋c寫字樓租金已出現(xiàn)止跌回升的跡象，商業(yè)地產(chǎn)銷售也有望回暖。 ”孫曉一說(shuō)。

商業(yè)地產(chǎn) REITs 受關(guān)注

商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)逐漸進(jìn)入存量時(shí)代，輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)受到企業(yè)青睞， 近兩年企業(yè)也開始積極推動(dòng)商業(yè)運(yùn)營(yíng)服務(wù)業(yè)務(wù)分拆上市。

白皮書顯示， 未來(lái)輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)將成為行業(yè)趨勢(shì)， 將會(huì)有更多的開發(fā)商剝離商業(yè)運(yùn)營(yíng)服務(wù)業(yè)務(wù)板塊獨(dú)立上市， 在積極拓寬融資渠道、擴(kuò)張業(yè)務(wù)規(guī)模的同時(shí)，接受市場(chǎng)的監(jiān)督，更快獨(dú)立成長(zhǎng)。

“商管類公司憑借品牌優(yōu)勢(shì)、資源整合能力、獨(dú)特的營(yíng)運(yùn)能力，實(shí)現(xiàn)輕資產(chǎn)運(yùn)作，是未來(lái)行業(yè)的一個(gè)風(fēng)口。 ”恒太商業(yè)副總裁黃樂燕在接受中國(guó)商報(bào)記者采訪時(shí)表示，在運(yùn)行具體項(xiàng)目的過(guò)程中， 需要平衡物業(yè)持有方和入駐商家之間的利益。 這個(gè)過(guò)程中，商管公司的營(yíng)運(yùn)能力顯得尤為重要。

此外， 資產(chǎn)證券化能夠拓寬企業(yè)融資渠道，商業(yè)地產(chǎn) REITs 也備受關(guān)注。 根據(jù)國(guó)際金融地產(chǎn)聯(lián)盟(IFFRE) 資產(chǎn)證券化與REITs 專委會(huì)發(fā)布的《疫情下商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)金融及證券化市場(chǎng)影響報(bào)告》，從中國(guó)香港和新加坡已發(fā)行的 REITs 來(lái)看， 購(gòu)物中心及寫字樓這兩類傳統(tǒng)商業(yè)地產(chǎn)均占比較高，是 REITs 底層資產(chǎn)的重要組成部分。

中國(guó)指數(shù)研究院表示， 預(yù)計(jì)未來(lái)隨著我國(guó)資本市場(chǎng)體系的日益完善， 以底層商業(yè)資產(chǎn)的專業(yè)化運(yùn)營(yíng)和不依賴主體信用進(jìn)行增級(jí)為核心的 REITs 產(chǎn)品將成為重要趨勢(shì)， 資產(chǎn)管理和金融創(chuàng)新也將成為房企掘金商業(yè)地產(chǎn)的重要能力。 寫字樓、購(gòu)物中心等傳統(tǒng)商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)未來(lái)可期。

體驗(yàn)式布局成趨勢(shì)

新冠肺炎疫情以來(lái)， 商業(yè)地產(chǎn)在運(yùn)營(yíng)方面也在不斷尋找突破口。

如今 Z 世代成為消費(fèi)主力軍，為迎合其消費(fèi)需求，商業(yè)地產(chǎn)新業(yè)態(tài)新模式不斷涌現(xiàn)。

一方面， 體驗(yàn)式商業(yè)成為購(gòu)物中心的發(fā)展熱點(diǎn)，賦能商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展新變革。 中國(guó)商報(bào)記者注意到，美妝、生活用品集合店，新能源汽車體驗(yàn)店，室內(nèi)運(yùn)動(dòng)業(yè)態(tài)如滑雪、攀巖、射箭等體驗(yàn)式業(yè)態(tài)，在購(gòu)物中心中比往年更常見。

北京京商流通戰(zhàn)略研究院院長(zhǎng)賴陽(yáng)對(duì)中國(guó)商報(bào)記者表示， 消費(fèi)需求升級(jí)將帶動(dòng)消費(fèi)新模式新業(yè)態(tài)的產(chǎn)生， 結(jié)合新型體驗(yàn)式業(yè)態(tài)布局的商業(yè)地產(chǎn)將在城市發(fā)展中迎來(lái)更大機(jī)遇。 同時(shí)，也會(huì)有更多優(yōu)秀的體驗(yàn)式商業(yè)品牌被培育出來(lái)。

此外， 商業(yè)地產(chǎn)數(shù)字化轉(zhuǎn)型進(jìn)程也在不斷加速。 白皮書顯示，當(dāng)前商業(yè)數(shù)字化已大致形成了渠道數(shù)字化和會(huì)員數(shù)字化等體系，通過(guò)數(shù)字化體系，整合人、貨、場(chǎng)，從而突破時(shí)間、空間、門店的界限限制，為消費(fèi)者帶來(lái)更沉浸式的全天候購(gòu)物體驗(yàn)。

“線上線下打通并不是商場(chǎng)開通直播帶貨、線上下單送貨到家這么簡(jiǎn)單。 ”賴陽(yáng)認(rèn)為，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)要通過(guò)數(shù)字化分析，了解用戶需求，加強(qiáng)供應(yīng)鏈整合能力，優(yōu)化效率，促進(jìn)商場(chǎng)的不斷改造升級(jí)。

隨著消費(fèi)需求升級(jí)， 商業(yè)地產(chǎn)已進(jìn)入全新賽道，未來(lái)，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)對(duì)市場(chǎng)的探索將加速推動(dòng)行業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)。(記者 陳晴)

標(biāo)簽： 消費(fèi)需求 消費(fèi)新模式 新業(yè)態(tài) Z世代