房地產(chǎn)稅如何征收，核心仍是“公平”問題

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房地產(chǎn)稅的推出動(dòng)機(jī)應(yīng)該是助力房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展，更好地滿足人民的居住需求，既不能過度打壓開發(fā)商和市場的情緒，也不能給消費(fèi)者帶來過重的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)。

3月5日至15日，在短短11天里，官方已6次提及房地產(chǎn)稅。近日，《政府工作報(bào)告》起草組成員、國務(wù)院研究室副主任郭瑋在國務(wù)院新聞辦吹風(fēng)會(huì)上表示，房地產(chǎn)稅立法有關(guān)部門已經(jīng)在有條不紊地推進(jìn)。

稅收的職能通常有三個(gè)：財(cái)政職能、經(jīng)濟(jì)調(diào)節(jié)、監(jiān)督職能。房地產(chǎn)稅作為一項(xiàng)財(cái)產(chǎn)性稅種，經(jīng)濟(jì)調(diào)節(jié)職能更符合房地產(chǎn)稅的定位。關(guān)于房地產(chǎn)稅征收問題，民眾的擔(dān)心主要集中于兩點(diǎn)：一是征收房地稅能否在一定程度上調(diào)控房價(jià);二是征收房地產(chǎn)稅會(huì)不會(huì)增加普通居民的稅收負(fù)擔(dān)。

首先，房地產(chǎn)稅收能否調(diào)節(jié)房價(jià)?從理論上講，征稅可以通過影響供求關(guān)系，最終實(shí)現(xiàn)調(diào)節(jié)價(jià)格的目的。根據(jù)消費(fèi)選擇理論和替代效應(yīng)，房地產(chǎn)稅的征收增加了當(dāng)期消費(fèi)或該種商品消費(fèi)的機(jī)會(huì)成本，因此在替代效應(yīng)的影響下，消費(fèi)者會(huì)減少當(dāng)期需求，在供求關(guān)系的共同作用下降低當(dāng)期的市場價(jià)格。但從滬、渝房產(chǎn)稅試點(diǎn)的實(shí)踐看，房地產(chǎn)稅在滬、渝兩地產(chǎn)生了截然相反的兩種效應(yīng)。重慶房價(jià)在實(shí)施房地產(chǎn)稅改革后，增長率出現(xiàn)整體性下滑。但上海的房價(jià)不僅沒有下降，反而出現(xiàn)一定程度的上升。

這里需要指出兩點(diǎn)：一、實(shí)施房地產(chǎn)稅的實(shí)踐表明，其政策效果受市場環(huán)境的影響，在制定具體稅收實(shí)施政策上，需“因地制宜”，精細(xì)化制訂稅收政策。二、作為財(cái)產(chǎn)性稅收，調(diào)控房價(jià)是否應(yīng)作為房地產(chǎn)稅的職能定位，值得商榷。

其次，房地產(chǎn)稅會(huì)否增加普通居民的稅收負(fù)擔(dān)?房地產(chǎn)稅作為財(cái)產(chǎn)稅，課稅對(duì)象為產(chǎn)權(quán)所有者，從理論上來說，購房者即是稅負(fù)承擔(dān)者。但考慮到稅收的公平性原則，對(duì)于此類具有生存權(quán)利性質(zhì)的財(cái)產(chǎn)征稅，應(yīng)該采取“輕課稅”或“不課稅”的原則。從這個(gè)角度出發(fā)，考慮到首套免稅、人均扣減面積之外，累進(jìn)與退稅的方式是滿足財(cái)富再分配的最優(yōu)選擇。

但是，稅收的全民性也表明，不論采取何種課稅方式，都會(huì)某種程度增加居民負(fù)擔(dān)。雖然在現(xiàn)實(shí)征收過程中，稅負(fù)可能會(huì)部分轉(zhuǎn)嫁給開發(fā)商，即稅負(fù)由廠商和消費(fèi)者共同承擔(dān)，但消費(fèi)者的需求價(jià)格并非完全彈性，這就決定了普通居民在征稅問題上并沒有“豁免權(quán)”。

既然房地產(chǎn)稅對(duì)房價(jià)的調(diào)節(jié)作用有待商榷，那么在居民高杠桿購房的基礎(chǔ)上征稅，其結(jié)果也只能是加大居民購房的杠桿率。

一直以來，房地產(chǎn)投資與投機(jī)是房價(jià)上漲和房地產(chǎn)領(lǐng)域暗藏金融風(fēng)險(xiǎn)的主要誘因，不論是之前的宏觀調(diào)控，還是此次的房地產(chǎn)征稅，事實(shí)上都有“擠壓投資需求”的目的。但事實(shí)上，我國房地產(chǎn)稅收體制一直存在“重流轉(zhuǎn)、輕持有”的問題，使得投資者或投機(jī)者既可以通過保有房產(chǎn)減少損失，又可以脫手房產(chǎn)來轉(zhuǎn)嫁成本。這樣的稅收傾向，無法從根本上盤活市場存量，有效地解決住房剛性需求。

試點(diǎn)房地產(chǎn)稅，若想達(dá)到“扶貧”和盤活存量的目的，就需要“廣開言路”。除了需要研究解決重復(fù)征稅的問題，還要力求保障中低收入群體的基本生存權(quán)，同時(shí)擠出投資與投機(jī)的需求，真正盤活存量，以促進(jìn)住房市場的健康發(fā)展。

筆者認(rèn)為，征收房地產(chǎn)稅的核心仍是“公平”問題，制定出適合中國國情的累進(jìn)和退稅稅制，是保障房地產(chǎn)稅健康、可持續(xù)發(fā)展的中心環(huán)節(jié)。由于不同地區(qū)的市場環(huán)境存在很大差別，中央在給地方政府下放“因地制宜”權(quán)力的同時(shí)，也需注重權(quán)責(zé)的統(tǒng)一，避免地方政府“以權(quán)謀私”。

房地產(chǎn)稅的推出動(dòng)機(jī)應(yīng)該是助力房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展，更好地滿足人民的居住需求，既不能過度打壓開發(fā)商和市場的情緒，也不能給消費(fèi)者帶來過重的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)，這個(gè)火候和度的把握還需決策者仔細(xì)斟酌。

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