本資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告依據(jù)中國資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則編制

(資料圖)

      徐州海倫哲專用車輛股份有限公司擬資產(chǎn)

      減值測(cè)試所涉及的惠州連碩科技有限公司

           在建工程重置成本項(xiàng)目

           資 產(chǎn) 評(píng) 估 報(bào) 告

          中全評(píng)報(bào)字〔2023〕第 1009 號(hào)

            （共 1 冊(cè)，第 1 冊(cè)）

         中全資產(chǎn)評(píng)估（北京）有限公司

            二〇二三年三月十六日

                          徐州海倫哲專用車輛股份有限公司擬資產(chǎn)減值測(cè)試所涉及的惠州連碩科技有限公司

                                             在建工程重置成本項(xiàng)目?資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告

                                                 目          錄

中全資產(chǎn)評(píng)估（北京）有限公司

           徐州海倫哲專用車輛股份有限公司擬資產(chǎn)減值測(cè)試所涉及的惠州連碩科技有限公司

                              在建工程重置成本項(xiàng)目?資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告

                   聲    明

   一、本資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告依據(jù)財(cái)政部發(fā)布的資產(chǎn)評(píng)估基本準(zhǔn)則和中國資

產(chǎn)評(píng)估協(xié)會(huì)發(fā)布的資產(chǎn)評(píng)估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則和職業(yè)道德準(zhǔn)則編制。

   二、委托人或者其他資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告使用人應(yīng)當(dāng)按照法律、行政法規(guī)

規(guī)定及本資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告載明的使用范圍使用資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告；委托人或者

其他資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告使用人違反前述規(guī)定使用資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告的，本資產(chǎn)評(píng)

估機(jī)構(gòu)及資產(chǎn)評(píng)估師不承擔(dān)責(zé)任。

   本資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告僅供委托人、資產(chǎn)評(píng)估委托合同中約定的其他資產(chǎn)

評(píng)估報(bào)告使用人和法律、行政法規(guī)規(guī)定的資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告使用人使用；除

此之外，其他任何機(jī)構(gòu)和個(gè)人不能成為資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告的使用人。

   本資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)及資產(chǎn)評(píng)估師提示資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告使用人應(yīng)當(dāng)正確

理解和使用評(píng)估結(jié)論，評(píng)估結(jié)論不等同于評(píng)估對(duì)象可實(shí)現(xiàn)價(jià)格，評(píng)估結(jié)

論不應(yīng)當(dāng)被認(rèn)為是對(duì)評(píng)估對(duì)象可實(shí)現(xiàn)價(jià)格的保證。

   三、資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)及其資產(chǎn)評(píng)估專業(yè)人員遵守法律、行政法規(guī)和資

產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則，堅(jiān)持獨(dú)立、客觀和公正的原則，并對(duì)所出具的資產(chǎn)評(píng)估報(bào)

告依法承擔(dān)責(zé)任。

   四、評(píng)估對(duì)象涉及的資產(chǎn)清單由委托人申報(bào)并經(jīng)其采用簽名、蓋章

或法律允許的其他方式確認(rèn)；委托人和其他相關(guān)當(dāng)事人依法對(duì)其提供資

料的真實(shí)性、完整性、合法性負(fù)責(zé)。

   五、本資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)及資產(chǎn)評(píng)估師與資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告中的評(píng)估對(duì)象沒

有現(xiàn)存或者預(yù)期的利益關(guān)系；與相關(guān)當(dāng)事人沒有現(xiàn)存或者預(yù)期的利益關(guān)

系，對(duì)相關(guān)當(dāng)事人不存在偏見。

   六、資產(chǎn)評(píng)估師已經(jīng)對(duì)資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告中的評(píng)估對(duì)象及其所涉及資產(chǎn)

進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查；已經(jīng)對(duì)評(píng)估對(duì)象及其所涉及資產(chǎn)的法律權(quán)屬狀況給予必

中全資產(chǎn)評(píng)估（北京）有限公司                             第1頁

           徐州海倫哲專用車輛股份有限公司擬資產(chǎn)減值測(cè)試所涉及的惠州連碩科技有限公司

                              在建工程重置成本項(xiàng)目?資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告

要的關(guān)注，對(duì)評(píng)估對(duì)象及其所涉及資產(chǎn)的法律權(quán)屬資料進(jìn)行了查驗(yàn)，對(duì)

已經(jīng)發(fā)現(xiàn)的問題進(jìn)行了如實(shí)披露。

   七、本資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)出具的資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告中的分析、判斷和結(jié)果受

資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告中假設(shè)和限制條件的限制，資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告使用人應(yīng)當(dāng)充分

考慮資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告中載明的假設(shè)、限制條件、特別事項(xiàng)說明及其對(duì)評(píng)估

結(jié)論的影響。

中全資產(chǎn)評(píng)估（北京）有限公司                             第2頁

           徐州海倫哲專用車輛股份有限公司擬資產(chǎn)減值測(cè)試所涉及的惠州連碩科技有限公司

                              在建工程重置成本項(xiàng)目?資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告

      徐州海倫哲專用車輛股份有限公司擬資產(chǎn)減值測(cè)試

            所涉及的惠州連碩科技有限公司

                 在建工程重置成本項(xiàng)目

                 資 產(chǎn) 評(píng) 估 報(bào) 告

            中全評(píng)報(bào)字〔2023〕第 1009 號(hào)

                     摘   要

   中全資產(chǎn)評(píng)估（北京）有限公司接受徐州海倫哲專用車輛股份有限

公司的委托，就徐州海倫哲專用車輛股份有限公司擬資產(chǎn)減值測(cè)試之經(jīng)

濟(jì)行為，對(duì)所涉及的惠州連碩科技有限公司在建工程重置成本在評(píng)估基

準(zhǔn)日的市場(chǎng)價(jià)值進(jìn)行了評(píng)估。

   評(píng)估對(duì)象和范圍為惠州連碩科技有限公司位于惠州仲愷高新區(qū)東

江高新科技產(chǎn)業(yè)園東興片 DX-29-02-04-01 號(hào)地塊在建工程，建筑面積

合計(jì)為 68,288.62 平方米。

   評(píng)估基準(zhǔn)日為 2022 年 12 月 31 日。

   本次評(píng)估的價(jià)值類型為市場(chǎng)價(jià)值。

   本次評(píng)估遵照中國有關(guān)資產(chǎn)評(píng)估的法令、法規(guī)，遵循獨(dú)立、客觀、

科學(xué)的工作原則，以資產(chǎn)的持續(xù)使用和公開市場(chǎng)為前提，采用重置成本

法對(duì)委估資產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估并確定評(píng)估結(jié)論。

   經(jīng)實(shí)施清查核實(shí)、實(shí)地查勘、市場(chǎng)調(diào)查和詢證、評(píng)定估算等評(píng)估程

序，得出徐州海倫哲專用車輛股份有限公司擬資產(chǎn)減值測(cè)試所涉及的惠

州連碩科技有限公司位于惠州仲愷高新區(qū)東江高新科技產(chǎn)業(yè)園東興片

DX-29-02-04-01 號(hào)地塊的在建工程重置成本市場(chǎng)價(jià)值在評(píng)估基準(zhǔn)日

   委估在建工程賬面價(jià)值 15,306.46 萬元，經(jīng)評(píng)估的重置成本為

中全資產(chǎn)評(píng)估（北京）有限公司                             第3頁

           徐州海倫哲專用車輛股份有限公司擬資產(chǎn)減值測(cè)試所涉及的惠州連碩科技有限公司

                              在建工程重置成本項(xiàng)目?資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告

含占用土地使用權(quán)價(jià)值，且為不包含增值稅價(jià)值。

   根據(jù)資產(chǎn)評(píng)估相關(guān)法律法規(guī)，涉及法定評(píng)估業(yè)務(wù)的資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告，

須委托人按照法律法規(guī)要求履行資產(chǎn)評(píng)估監(jiān)督管理程序后使用。

   在使用本評(píng)估結(jié)論時(shí)，特別提請(qǐng)報(bào)告使用人使用本報(bào)告時(shí)注意報(bào)告

中所載明的特別事項(xiàng)以及報(bào)告使用限制等，尤其提請(qǐng)關(guān)注以下事項(xiàng)：

   本評(píng)估報(bào)告未考慮評(píng)估對(duì)象因抵押、擔(dān)?；蚱渌赡芤甬a(chǎn)權(quán)糾紛

的情形對(duì)評(píng)估結(jié)論的影響。

   本報(bào)告評(píng)估結(jié)果使用有效期一年，即自 2022 年 12 月 31 日至 2023

年 12 月 30 日使用有效。

   以上內(nèi)容摘自資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告正文，欲了解本評(píng)估項(xiàng)目的詳細(xì)情況和

合理理解評(píng)估結(jié)論，應(yīng)當(dāng)閱讀資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告全文。

中全資產(chǎn)評(píng)估（北京）有限公司                             第4頁

           徐州海倫哲專用車輛股份有限公司擬資產(chǎn)減值測(cè)試所涉及的惠州連碩科技有限公司

                              在建工程重置成本項(xiàng)目?資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告

     徐州海倫哲專用車輛股份有限公司擬資產(chǎn)減值測(cè)試

            所涉及的惠州連碩科技有限公司

                 在建工程重置成本項(xiàng)目

            資    產(chǎn)   評(píng) 估     報(bào)   告

            中全評(píng)報(bào)字〔2023〕第 1009 號(hào)

徐州海倫哲專用車輛股份有限公司：

   中全資產(chǎn)評(píng)估（北京）有限公司接受貴公司的委托，根據(jù)有關(guān)法律

法規(guī)和資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則，采用重置成本法，按照必要的評(píng)估程序，就徐州

海倫哲專用車輛股份有限公司擬資產(chǎn)減值測(cè)試之經(jīng)濟(jì)行為，對(duì)所涉及的

惠州連碩科技有限公司在建工程重置成本在評(píng)估基準(zhǔn)日 2022 年 12 月 31

日的市場(chǎng)價(jià)值進(jìn)行了評(píng)估?，F(xiàn)將資產(chǎn)評(píng)估情況報(bào)告如下：

   一、委托人、產(chǎn)權(quán)持有單位和其他評(píng)估報(bào)告使用人

   （一）委托人概況

   名稱：徐州海倫哲專用車輛股份有限公司

   類型：股份有限公司（臺(tái)港澳與境內(nèi)合資、上市）

   住所：徐州經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)螺山路 19 號(hào)

   注冊(cè)資本：104,092.1518 萬元人民幣

   法定代表人：高鵬

   統(tǒng)一社會(huì)信用代碼：913203007698575565

   營業(yè)期限：2005 年 3 月 21 日至無固定期限

   經(jīng)營范圍：設(shè)計(jì)、制造專用汽車、工程機(jī)械、建設(shè)機(jī)械、環(huán)保機(jī)械

等產(chǎn)品,消防自動(dòng)系統(tǒng)、自動(dòng)化消防設(shè)備、自動(dòng)滅火系統(tǒng)、濕式自動(dòng)噴水

系統(tǒng)、智能控制系統(tǒng)及工業(yè)機(jī)器人制造,銷售自產(chǎn)產(chǎn)品;提供售后維修服

務(wù);設(shè)備租賃;機(jī)械、汽車、電子行業(yè)技術(shù)服務(wù)。（依法須經(jīng)批準(zhǔn)的項(xiàng)目,

中全資產(chǎn)評(píng)估（北京）有限公司                             第5頁

           徐州海倫哲專用車輛股份有限公司擬資產(chǎn)減值測(cè)試所涉及的惠州連碩科技有限公司

                              在建工程重置成本項(xiàng)目?資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告

經(jīng)相關(guān)部門批準(zhǔn)后方可開展經(jīng)營活動(dòng)）

   （二）產(chǎn)權(quán)持有單位概況

   名稱：惠州連碩科技有限公司

   類型：有限責(zé)任公司（非自然人投資或控股的法人獨(dú)資）

   住所：惠州市東江高新科技開發(fā)區(qū)管理委員會(huì)辦公樓一樓 117 室

   注冊(cè)資本：12,000.00 萬元人民幣

   法定代表人：張清

   統(tǒng)一社會(huì)信用代碼：91441300094816392E

   營業(yè)期限：2014 年 3 月 18 日至無固定期限

   經(jīng)營范圍：精密儀器及周邊產(chǎn)品的技術(shù)開發(fā)、生產(chǎn)、銷售，自動(dòng)化

系統(tǒng)解決方案的研發(fā)與技術(shù)咨詢，智能控制系統(tǒng)及遠(yuǎn)程控制系統(tǒng)軟件開

發(fā)與銷售，智能電表的技術(shù)開發(fā)、生產(chǎn)、銷售及技術(shù)咨詢，機(jī)器人及其

控制軟件的開發(fā)、生產(chǎn)及銷售，機(jī)器設(shè)備租賃，自動(dòng)化設(shè)備的生產(chǎn)、碳

排方案設(shè)計(jì)及實(shí)施與提供。（生產(chǎn)項(xiàng)目另設(shè)分支機(jī)構(gòu)經(jīng)營）（依法須經(jīng)

批準(zhǔn)的項(xiàng)目，經(jīng)相關(guān)部門批準(zhǔn)后方可開展經(jīng)營活動(dòng)）

   （三）評(píng)估報(bào)告使用人

   本評(píng)估報(bào)告的使用人為委托人以及按照相關(guān)規(guī)定報(bào)送備案的相關(guān)

監(jiān)管機(jī)構(gòu)。

   除國家法律法規(guī)另有規(guī)定外，任何未經(jīng)評(píng)估機(jī)構(gòu)和委托人確認(rèn)的機(jī)

構(gòu)或個(gè)人不能由于得到評(píng)估報(bào)告而成為評(píng)估報(bào)告使用人。

   二、評(píng)估目的

   根據(jù)《徐州海倫哲專用車輛股份有限公司總經(jīng)理辦公會(huì)會(huì)議紀(jì)要》，

徐州海倫哲專用車輛股份有限公司擬減值測(cè)試，徐州海倫哲專用車輛股

份有限公司委托中全資產(chǎn)評(píng)估（北京）有限公司對(duì)所涉及的惠州連碩科

技有限公司在建工程重置成本的市場(chǎng)價(jià)值進(jìn)行評(píng)估。

中全資產(chǎn)評(píng)估（北京）有限公司                             第6頁

                      徐州海倫哲專用車輛股份有限公司擬資產(chǎn)減值測(cè)試所涉及的惠州連碩科技有限公司

                                         在建工程重置成本項(xiàng)目?資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告

         本次評(píng)估的目的是反映惠州連碩科技有限公司位于惠州仲愷高新

區(qū)東江高新科技產(chǎn)業(yè)園東興片 DX-29-02-04-01 號(hào)地塊在建工程重置成

本于評(píng)估基準(zhǔn)日的市場(chǎng)價(jià)值，為上述經(jīng)濟(jì)行為提供價(jià)值參考意見。

         三、評(píng)估對(duì)象和評(píng)估范圍

         評(píng)估對(duì)象和范圍是徐州海倫哲專用車輛股份有限公司擬資產(chǎn)減值

測(cè)試涉及的惠州連碩科技有限公司位于惠州仲愷高新區(qū)東江高新科技

產(chǎn)業(yè)園東興片 DX-29-02-04-01 號(hào)地塊在建工程，建筑面積合計(jì) 68,288.62

平方米，賬面價(jià)值 153,064,568.15 元。評(píng)估范圍不包含在建工程-土建工

程占用的土地使用權(quán)。詳見下表：

    序號(hào)             項(xiàng)目名稱                 結(jié)構(gòu)            計(jì)量單位                面積

                      合      計(jì)                                                 68,288.62

         委托評(píng)估對(duì)象和評(píng)估范圍與經(jīng)濟(jì)行為涉及的評(píng)估對(duì)象和評(píng)估范圍

一致。

         （一）委估資產(chǎn)情況

         惠州連碩科技有限公司以自建方式取得了上述在建工程，已辦理

《國有土地使用權(quán)證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許

可證》、《建筑工程施工許可證》。詳見下表：

序號(hào)       項(xiàng)目名稱   國有土地使用權(quán)證          建設(shè)用地規(guī)劃許可證       建設(shè)工程規(guī)劃許可證         建筑工程施工許可證

                                                                    編號(hào)

                 惠府國用(2014)           地字第              建字第

                第 13021750010 號(hào)   DJ2017YD001 號(hào)   DJ2017GC013-1 號(hào)

                 惠府國用(2014)           地字第              建字第          編號(hào)

                第 13021750010 號(hào)   DJ2017YD001 號(hào)   DJ2017GC013-1 號(hào)

中全資產(chǎn)評(píng)估（北京）有限公司                                                                   第7頁

                  徐州海倫哲專用車輛股份有限公司擬資產(chǎn)減值測(cè)試所涉及的惠州連碩科技有限公司

                                     在建工程重置成本項(xiàng)目?資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告

序號(hào)   項(xiàng)目名稱   國有土地使用權(quán)證          建設(shè)用地規(guī)劃許可證       建設(shè)工程規(guī)劃許可證         建筑工程施工許可證

             惠府國用(2014)           地字第              建字第          編號(hào)

            第 13021750010 號(hào)   DJ2017YD001 號(hào)   DJ2017GC013-2 號(hào)

             惠府國用(2014)           地字第              建字第          編號(hào)

            第 13021750010 號(hào)   DJ2017YD001 號(hào)   DJ2017GC013-2 號(hào)

             惠府國用(2014)           地字第              建字第          編號(hào)

            第 13021750010 號(hào)   DJ2017YD001 號(hào)   DJ2017GC013-3 號(hào)

             惠府國用(2014)           地字第              建字第          編號(hào)

            第 13021750010 號(hào)   DJ2017YD001 號(hào)   DJ2017GC013-3 號(hào)

     惠州連碩科技有限公司與中國農(nóng)業(yè)銀行股份有限公司惠州惠城支

行簽署最高額抵押合同，約定精密車間、廠房、地下室及宿舍，建筑面

積合計(jì)67,451.73平方米以及占用土地使用權(quán)，抵押給中國農(nóng)業(yè)銀行股份

有限公司惠州惠城支行，抵押期限自2020年2月18日至2025年2月17日，

擔(dān) 保 債 權(quán) 最 高 余 額 11,610.82 萬 元 ， 截 止 評(píng) 估 基 準(zhǔn) 日 貸 款 本 金 余 額

     截止評(píng)估基準(zhǔn)日，估價(jià)對(duì)象已完工并規(guī)劃驗(yàn)收合格，尚未完成消防

驗(yàn)收，尚未達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài)。

     四、價(jià)值類型及其定義

     依據(jù)本次評(píng)估目的，確定本次評(píng)估的價(jià)值類型為市場(chǎng)價(jià)值。

     市場(chǎng)價(jià)值是指自愿買方和自愿賣方在各自理性行事且未受任何強(qiáng)

迫的情況下，評(píng)估對(duì)象在評(píng)估基準(zhǔn)日進(jìn)行正常公平交易的價(jià)值估計(jì)數(shù)

額。

     五、評(píng)估基準(zhǔn)日

     本項(xiàng)目資產(chǎn)評(píng)估的基準(zhǔn)日是 2022 年 12 月 31 日。

     此基準(zhǔn)日是委托人根據(jù)資產(chǎn)負(fù)債表日確定的。

中全資產(chǎn)評(píng)估（北京）有限公司                                                               第8頁

           徐州海倫哲專用車輛股份有限公司擬資產(chǎn)減值測(cè)試所涉及的惠州連碩科技有限公司

                              在建工程重置成本項(xiàng)目?資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告

   六、評(píng)估依據(jù)

   本次資產(chǎn)評(píng)估遵循的評(píng)估依據(jù)主要包括經(jīng)濟(jì)行為依據(jù)、法律法規(guī)依

據(jù)、評(píng)估準(zhǔn)則依據(jù)、資產(chǎn)權(quán)屬依據(jù)，及評(píng)定估算時(shí)采用的取價(jià)依據(jù)和其

他參考依據(jù)等，具體如下：

   （一）經(jīng)濟(jì)行為依據(jù)

   《徐州海倫哲專用車輛股份有限公司總經(jīng)理辦公會(huì)會(huì)議紀(jì)要》。

   （二）法律法規(guī)依據(jù)

國人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第二十一次會(huì)議通過）；

人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第六次會(huì)議修正）；

三次會(huì)議通過）；

人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第十五次會(huì)議修訂）；

國人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第十二次會(huì)議修正）；

三屆全國人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第十二次會(huì)議修正）；

   （三）評(píng)估準(zhǔn)則依據(jù)

中全資產(chǎn)評(píng)估（北京）有限公司                             第9頁

           徐州海倫哲專用車輛股份有限公司擬資產(chǎn)減值測(cè)試所涉及的惠州連碩科技有限公司

                              在建工程重置成本項(xiàng)目?資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告

號(hào)）；

                          （中評(píng)協(xié)

   （四）資產(chǎn)權(quán)屬依據(jù)

   （五）取價(jià)依據(jù)

的公告》（財(cái)政部、稅務(wù)總局、海關(guān)總署公告 2019 年第 39 號(hào)）；

中全資產(chǎn)評(píng)估（北京）有限公司                             第 10 頁

           徐州海倫哲專用車輛股份有限公司擬資產(chǎn)減值測(cè)試所涉及的惠州連碩科技有限公司

                              在建工程重置成本項(xiàng)目?資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告

據(jù)有關(guān)事項(xiàng)的通知》（惠市住建函〔2019〕278 號(hào)）；

信息網(wǎng) 2022 年 12 月 31 日發(fā)布）；

礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)征收使用管理辦法>的通知》（經(jīng)五屆 50 次區(qū)政府常務(wù)會(huì)

議通過，2019 年 4 月 29 日發(fā)布）；

   （六）其他參考依據(jù)

（財(cái)建〔2016〕504 號(hào)）；

〔2015〕299 號(hào)）；

通知》（計(jì)價(jià)格〔2002〕10 號(hào)）；

規(guī)定有關(guān)問題的補(bǔ)充通知》(計(jì)辦價(jià)格〔2002〕1153 號(hào))；

收費(fèi)管理規(guī)定>的通知》（發(fā)改價(jià)格〔2007〕670 號(hào)）

知》（計(jì)價(jià)格〔1999〕1283 號(hào)）；

中全資產(chǎn)評(píng)估（北京）有限公司                             第 11 頁

           徐州海倫哲專用車輛股份有限公司擬資產(chǎn)減值測(cè)試所涉及的惠州連碩科技有限公司

                              在建工程重置成本項(xiàng)目?資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告

通知》（計(jì)價(jià)格〔2002〕125 號(hào)）；

   七、評(píng)估方法

   根據(jù)《資產(chǎn)評(píng)估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則—不動(dòng)產(chǎn)》（中評(píng)協(xié)〔2017〕38 號(hào)），以

及本次評(píng)估目的，按照房屋建筑物用途、結(jié)構(gòu)特點(diǎn)和使用性質(zhì)采用重置

成本法。

   主要工程的評(píng)估，是根據(jù)建筑工程資料和投標(biāo)資料、竣工結(jié)算資料，

按建筑物工程量，以當(dāng)?shù)噩F(xiàn)行定額標(biāo)準(zhǔn)、建設(shè)規(guī)費(fèi)、貸款利率計(jì)算出建

筑物的重置成本。對(duì)于無詳細(xì)工程量的小型工程，按照類似建筑物造價(jià)

指數(shù)或市場(chǎng)詢價(jià)確定建安工程造價(jià)，考慮建設(shè)規(guī)費(fèi)、貸款利率計(jì)算出建

筑物的重置全價(jià)。

   重置成本（不含稅）=建安工程造價(jià)+前期費(fèi)及其他費(fèi)用+資金成本-

可抵扣增值稅

   （一）建安工程造價(jià)

   建筑安裝工程造價(jià)包括土建（裝飾）工程、安裝工程的總價(jià)，建安

工程造價(jià)采用預(yù)（決）算調(diào)整法進(jìn)行計(jì)算，評(píng)估人員套用《廣東省房屋

建筑與裝飾工程綜合定額（2018）》、《廣東省通用安裝工程綜合定額

（2018）》、并依據(jù)《2022 年 12 月份部分建筑材料綜合價(jià)》（惠州市

建設(shè)工程造價(jià)信息網(wǎng) 2022 年 12 月 31 日發(fā)布），調(diào)整人工、材料、機(jī)

械價(jià)差。對(duì)于無預(yù)（決）算資料的零星工程，參照類似工程同期價(jià)格指

數(shù)調(diào)整或通過市場(chǎng)詢價(jià)確定工程造價(jià)。

   （二）前期及其他費(fèi)用的確定

   建設(shè)工程前期及其他費(fèi)用，按照工程建設(shè)投資額，根據(jù)行業(yè)、國家

中全資產(chǎn)評(píng)估（北京）有限公司                             第 12 頁

               徐州海倫哲專用車輛股份有限公司擬資產(chǎn)減值測(cè)試所涉及的惠州連碩科技有限公司

                                  在建工程重置成本項(xiàng)目?資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告

或地方政府規(guī)定的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)計(jì)取。具體構(gòu)成如下：

                  建筑工程前期及其他費(fèi)用構(gòu)成表

序號(hào)        費(fèi)用名稱                    參考依據(jù)

     （三）資金成本

     資金成本系在建設(shè)期內(nèi)為工程建設(shè)所投入資金的貸款利息，其采用

的利率按基準(zhǔn)日中國人民銀行規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算，工期按建設(shè)正常合理周期

計(jì)算，并按均勻投入考慮：

     資金成本=（工程建安造價(jià)+前期及其他費(fèi)用）×合理工期×貸款利息

×50%

     （四）可抵扣增值稅

     可抵扣增值稅＝建安工程造價(jià)÷1.09×9%+（前期及其他費(fèi)用-建設(shè)單

位管理費(fèi)-基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)）÷1.06×6%

     八、評(píng)估程序?qū)嵤┻^程和情況

     整個(gè)評(píng)估工作分四個(gè)階段進(jìn)行：

     （一）評(píng)估準(zhǔn)備階段

目的、評(píng)估對(duì)象與評(píng)估范圍、評(píng)估基準(zhǔn)日等，并擬定本次資產(chǎn)評(píng)估工作

計(jì)劃和資產(chǎn)評(píng)估委托合同。

了解，布置資產(chǎn)評(píng)估工作，協(xié)助企業(yè)進(jìn)行委估資產(chǎn)清查和申報(bào)工作，收

集資產(chǎn)評(píng)估所需文件資料。

中全資產(chǎn)評(píng)估（北京）有限公司                                  第 13 頁

           徐州海倫哲專用車輛股份有限公司擬資產(chǎn)減值測(cè)試所涉及的惠州連碩科技有限公司

                              在建工程重置成本項(xiàng)目?資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告

   （二）現(xiàn)場(chǎng)評(píng)估階段

   項(xiàng)目組現(xiàn)場(chǎng)評(píng)估階段的時(shí)間為2023年1月9日至1月17日，主要工作

如下：

況、物理狀態(tài)等情況。

證明文件進(jìn)行全面的收集和查驗(yàn)，核實(shí)資產(chǎn)權(quán)屬情況。統(tǒng)計(jì)資產(chǎn)瑕疵情

況，請(qǐng)委托人核實(shí)并確認(rèn)這些資產(chǎn)是否屬于企業(yè)、是否存在產(chǎn)權(quán)糾紛，

并與企業(yè)有關(guān)財(cái)務(wù)記錄數(shù)據(jù)進(jìn)行核對(duì)，對(duì)發(fā)現(xiàn)的問題協(xié)同企業(yè)做出調(diào)

整。

查閱了相關(guān)權(quán)證、合同、付款情況等資料，了解其四至和平面布置。

起草相關(guān)文字說明。

   （三）評(píng)估作價(jià)階段

整、修改和完善。

中全資產(chǎn)評(píng)估（北京）有限公司                             第 14 頁

            徐州海倫哲專用車輛股份有限公司擬資產(chǎn)減值測(cè)試所涉及的惠州連碩科技有限公司

                               在建工程重置成本項(xiàng)目?資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告

   （四）提交報(bào)告階段

   在上述工作基礎(chǔ)上，經(jīng)評(píng)估機(jī)構(gòu)內(nèi)部審核后與委托人交換意見。在

獨(dú)立分析相關(guān)意見后，按評(píng)估機(jī)構(gòu)內(nèi)部資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告審核制度和程序進(jìn)

行修正調(diào)整，最后出具正式資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告。

   本階段的工作時(shí)間為2023年2月21日至3月16日。

   九、評(píng)估假設(shè)

   本次評(píng)估中，評(píng)估人員遵循了以下評(píng)估假設(shè)：

   （一）一般假設(shè)

   交易假設(shè)是假定所有待評(píng)估資產(chǎn)已經(jīng)處在交易的過程中，評(píng)估師根

據(jù)待評(píng)估資產(chǎn)的交易條件等模擬市場(chǎng)進(jìn)行估價(jià)。交易假設(shè)是資產(chǎn)評(píng)估得

以進(jìn)行的一個(gè)最基本的前提假設(shè)。

   公開市場(chǎng)假設(shè)，是假定在市場(chǎng)上交易的資產(chǎn)，或擬在市場(chǎng)上交易的

資產(chǎn)，資產(chǎn)交易雙方彼此地位平等，彼此都有獲取足夠市場(chǎng)信息的機(jī)會(huì)

和時(shí)間，以便于對(duì)資產(chǎn)的功能、用途及其交易價(jià)格等作出理智的判斷。

公開市場(chǎng)假設(shè)以資產(chǎn)在市場(chǎng)上可以公開買賣為基礎(chǔ)。

   資產(chǎn)持續(xù)使用假設(shè)是指評(píng)估時(shí)需根據(jù)被評(píng)估資產(chǎn)按目前的用途和

使用的方式、規(guī)模、頻度、環(huán)境等情況繼續(xù)使用，由于本次委估資產(chǎn)發(fā)

生權(quán)屬變更后，需按照原用途繼續(xù)使用，本次采用原地續(xù)用假設(shè)。原地

續(xù)用假設(shè)：假設(shè)產(chǎn)權(quán)持有者的資產(chǎn)在評(píng)估基準(zhǔn)日后不改變用途原地繼續(xù)

使用。

   （二）特殊假設(shè)

中全資產(chǎn)評(píng)估（北京）有限公司                              第 15 頁

               徐州海倫哲專用車輛股份有限公司擬資產(chǎn)減值測(cè)試所涉及的惠州連碩科技有限公司

                                  在建工程重置成本項(xiàng)目?資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告

經(jīng)濟(jì)不發(fā)生重大變化；

大變化；

完整；

   十、評(píng)估結(jié)論

   （一）評(píng)估結(jié)論

   經(jīng)實(shí)施清查核實(shí)、實(shí)地查勘、市場(chǎng)調(diào)查和詢證、評(píng)定估算等評(píng)估程

序，得出徐州海倫哲專用車輛股份有限公司擬資產(chǎn)減值測(cè)試涉及的惠州

連碩科技有限公司位于惠州仲愷高新區(qū)東江高新科技產(chǎn)業(yè)園東興片

DX-29-02-04-01號(hào)地塊在建工程重置成本，在評(píng)估基準(zhǔn)日2022年12月31

日的評(píng)估結(jié)論如下：

   委估在建工程賬面價(jià)值 15,306.46 萬元，經(jīng)評(píng)估的重置成本為

含占用土地使用權(quán)價(jià)值，且為不包含增值稅價(jià)值。詳見下表：

                     資產(chǎn)評(píng)估結(jié)果匯總表

產(chǎn)權(quán)持有單位：惠州連碩科技有限公司     評(píng)估基準(zhǔn)日：2022 年 12 月 31 日           金額單位：人民幣萬元

                    賬面價(jià)值         重置成本          增減值          增值率％

  項(xiàng)        目

                     A            B            C=B-A       D=C/A×100%

流動(dòng)資產(chǎn)            1            -            -            -

非流動(dòng)資產(chǎn)           2    15,306.46    16,291.10      984.64             6.43

 其中：在建工程        3    15,306.46    16,291.10      984.64             6.43

   資產(chǎn)總計(jì)         4    15,306.46    16,291.10      984.64             6.43

   （二）評(píng)估增減值原因分析

   經(jīng)評(píng)估計(jì)算，在建工程評(píng)估增值 984.64 萬元，增值率 6.43%，造成

本次評(píng)估增值的主要原因如下：

中全資產(chǎn)評(píng)估（北京）有限公司                                                   第 16 頁

              徐州海倫哲專用車輛股份有限公司擬資產(chǎn)減值測(cè)試所涉及的惠州連碩科技有限公司

                                 在建工程重置成本項(xiàng)目?資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告

年~2020 年上半年，現(xiàn)行房屋造價(jià)比當(dāng)時(shí)的建筑造價(jià)有一定的提高，特

別是人工費(fèi)、材料費(fèi)的提高，造成評(píng)估增值；

準(zhǔn)較建設(shè)期收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)提高，造成評(píng)估增值。

   十一、特別事項(xiàng)說明

 （一）產(chǎn)權(quán)瑕疵事項(xiàng)

   無。

 （二）評(píng)估程序受限或評(píng)估資料不完整的情況

   本次評(píng)估主要工程尚未竣工結(jié)算，對(duì)于尚未取得竣工結(jié)算的工程，

評(píng)估是在預(yù)算書或者中標(biāo)單位投標(biāo)書基礎(chǔ)上進(jìn)行的。

 （三）評(píng)估基準(zhǔn)日存在的法律、經(jīng)濟(jì)等未決事項(xiàng)

   無。

 （四）抵押、擔(dān)保、等事項(xiàng)的性質(zhì)、金額及與評(píng)估對(duì)象的關(guān)系

   惠州連碩科技有限公司與中國農(nóng)業(yè)銀行股份有限公司惠州惠城支

行簽署最高額抵押合同，約定精密車間、廠房、地下室及宿舍，建筑面

積合計(jì)67,451.73平方米以及占用土地使用權(quán)，抵押給中國農(nóng)業(yè)銀行股份

有限公司惠州惠城支行，抵押期限自2020年2月18日至2025年2月17日，

擔(dān) 保 債 權(quán) 最 高 余 額 11,610.82 萬 元 ， 截 止 評(píng) 估 基 準(zhǔn) 日 貸 款 本 金 余 額

 （五）重大期后事項(xiàng)

   無。

 （六）其他需要說明的事項(xiàng)

場(chǎng)的原則確定的現(xiàn)行公允市價(jià)，沒有考慮抵押、擔(dān)?；蚱渌赡芤甬a(chǎn)

權(quán)糾紛的情形，以及特殊的交易方可能追加付出的價(jià)格等對(duì)評(píng)估結(jié)論的

中全資產(chǎn)評(píng)估（北京）有限公司                                      第 17 頁

           徐州海倫哲專用車輛股份有限公司擬資產(chǎn)減值測(cè)試所涉及的惠州連碩科技有限公司

                              在建工程重置成本項(xiàng)目?資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告

影響，同時(shí)，本報(bào)告也未考慮國家宏觀經(jīng)濟(jì)政策發(fā)生變化以及遇有自然

力和其它不可抗力對(duì)評(píng)估結(jié)論的影響。

產(chǎn)價(jià)值量做出專業(yè)判斷，并不涉及到評(píng)估師和評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)該項(xiàng)評(píng)估目的

所對(duì)應(yīng)的經(jīng)濟(jì)行為做出任何判斷。評(píng)估工作在很大程度上，依賴于委托

人及被評(píng)估單位提供的有關(guān)資料。因此，評(píng)估工作是以委托人及被評(píng)估

單位提供的有關(guān)資料真實(shí)、完整、合法為前提。

結(jié)構(gòu)（非肉眼所能觀察的部分）做技術(shù)檢測(cè)，評(píng)估師在假定被評(píng)估單位

提供的有關(guān)資料是真實(shí)、有效的前提下，在未借助任何檢測(cè)儀器的條件

下，通過實(shí)地勘察作出的判斷。

變化時(shí)，應(yīng)按以下原則處理：

   （1）當(dāng)資產(chǎn)數(shù)量發(fā)生變化時(shí)，應(yīng)根據(jù)原評(píng)估方法對(duì)資產(chǎn)數(shù)額進(jìn)行

相應(yīng)調(diào)整；

   （2）當(dāng)資產(chǎn)價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)發(fā)生變化、且對(duì)資產(chǎn)評(píng)估結(jié)果產(chǎn)生明顯影響

時(shí)，委托人應(yīng)及時(shí)聘請(qǐng)有資格的資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)重新確定重置成本；

   （3）對(duì)評(píng)估基準(zhǔn)日后，資產(chǎn)數(shù)量、價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)的變化，委托人在資

產(chǎn)實(shí)際作價(jià)時(shí)應(yīng)給予充分考慮，進(jìn)行相應(yīng)調(diào)整。

   十二、評(píng)估報(bào)告使用限制說明

   （一）本評(píng)估報(bào)告成立的前提條件是本次經(jīng)濟(jì)行為符合國家法律、

法規(guī)的有關(guān)規(guī)定。

   （二）本評(píng)估報(bào)告只能用于本報(bào)告載明的評(píng)估目的和用途。

   （三）本評(píng)估報(bào)告只能由評(píng)估報(bào)告載明的評(píng)估報(bào)告使用人使用。

   （四）未征得本評(píng)估機(jī)構(gòu)同意并審閱相關(guān)內(nèi)容，評(píng)估報(bào)告的全部或

中全資產(chǎn)評(píng)估（北京）有限公司                             第 18 頁

           徐州海倫哲專用車輛股份有限公司擬資產(chǎn)減值測(cè)試所涉及的惠州連碩科技有限公司

                              在建工程重置成本項(xiàng)目?資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告

者部分內(nèi)容不得被摘抄、引用或披露于公開媒體，法律、法規(guī)規(guī)定以及

相關(guān)當(dāng)事人另有約定的除外。

   （五）根據(jù)資產(chǎn)評(píng)估相關(guān)法律法規(guī)，涉及法定評(píng)估業(yè)務(wù)的資產(chǎn)評(píng)估

報(bào)告，須委托人按照法律法規(guī)要求履行資產(chǎn)評(píng)估監(jiān)督管理程序后使用。

評(píng)估結(jié)果使用有效期一年，即自2022年12月31日至2023年12月30日使用

有效。

   十三、評(píng)估報(bào)告日

   評(píng)估報(bào)告日為 2023 年 3 月 16 日。

中全資產(chǎn)評(píng)估（北京）有限公司                             第 19 頁

           徐州海倫哲專用車輛股份有限公司擬資產(chǎn)減值測(cè)試所涉及的惠州連碩科技有限公司

                              在建工程重置成本項(xiàng)目?資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告

（此頁無正文）

             中全資產(chǎn)評(píng)估（北京）有限公司

                  資產(chǎn)評(píng)估師：

                  資產(chǎn)評(píng)估師：

                           二〇二三年三月十六日

中全資產(chǎn)評(píng)估（北京）有限公司                             第 20 頁

           徐州海倫哲專用車輛股份有限公司擬資產(chǎn)減值測(cè)試所涉及的惠州連碩科技有限公司

                              在建工程重置成本項(xiàng)目?資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告

                 資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告附件

                   目    錄

中全資產(chǎn)評(píng)估（北京）有限公司                             第 21 頁

查看原文公告

標(biāo)簽：