（原標(biāo)題：樓市“小陽春”的另一面）

【環(huán)宇雜談】

廣州當(dāng)前的二手房市場呈現(xiàn)出剛需絕對(duì)主導(dǎo)，換房動(dòng)力不足，高端需求逆勢增長的局面。

(資料圖片僅供參考)

李宇嘉

一季度過去了，樓市迎來久違的“小陽春”。筆者所在的廣深地區(qū)，近期樓市紅紅火火。比如，廣州一季度新房成交1.92萬套，同比增長18.2%，3月單月成交9800套，同比增長85%。一季度，深圳二手住房成交量同比增長122%。3月份，深圳二手住宅+新房住宅+人才房共成交了10815套，接近去年全年20%的交易量，當(dāng)月二手住房交易量（4002套）創(chuàng)近2年新高。

但是，我和中介小哥聊天，對(duì)方一直在講，統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)和微觀體感不一樣。不管是新房市場售樓現(xiàn)場咨詢量、單盤認(rèn)購量，還是二手房市場帶看量、帶看轉(zhuǎn)定（金）量，都在下行。比如，2月中下旬以來，廣州新房購房咨詢量環(huán)比連續(xù)6周下降；3月廣州單盤平均認(rèn)購25套，環(huán)比下降21%；3月廣州單盤平均來訪量292組，環(huán)比下降16%，同比下降18%。

而且，即便成交量在上升，但價(jià)格趨勢讓人有點(diǎn)懵。根據(jù)貝殼數(shù)據(jù)，3月份廣州新房漲價(jià)項(xiàng)目占比減少，降價(jià)項(xiàng)目占比增加，開發(fā)商促銷的態(tài)勢明顯。3月份，廣州掛牌在售的二手住房，當(dāng)月下調(diào)價(jià)格的房源占比高達(dá)28.1%，比1月份的23%和2月份的5%有明顯增長。深圳也是如此，雖然二手房成交量一路走高，但3月全市掛牌均價(jià)再度回到下降區(qū)間，環(huán)比下跌0.6%。

筆者看了一下，上海也是如此。3月份上海二手房成交了近2.4萬套，這個(gè)數(shù)字是2021年8月以來的最高成交，也是近20個(gè)月來首次破2萬套。但是，周度成交數(shù)據(jù)呈現(xiàn)逐月減少的態(tài)勢，從2月底的5800套/周降至3月底的4700套/周，4月首周的數(shù)據(jù)顯示一季度同比兩位數(shù)的漲幅已經(jīng)明顯收窄。上海房產(chǎn)中介的數(shù)據(jù)也顯示，近期帶看、下定等微觀指標(biāo)都在往下走。

這到底是怎么回事呢？筆者認(rèn)為，一季度交易數(shù)據(jù)亮麗，很大程度上是積累的需求集中釋放，主要包含三類需求，一是剛性需求，比如這幾年疫情導(dǎo)致結(jié)婚對(duì)數(shù)下降，疫情后婚房需求增長；二是因去年疫情肆虐而被耽擱的需求，既有剛需，也有換房需求。近期剛需積極入市買房，帶動(dòng)換房需求活躍了起來；三是因上下積極紓困樓市，預(yù)期改善也創(chuàng)造了一部分需求。

但現(xiàn)在看，需求后勁并不足。究竟是什么原因？我們先看看二手房市場，因?yàn)樯唐贩靠偭抗?yīng)足夠大的情況下，存量市場能否激活，關(guān)系到整個(gè)商品房市場能否保持良性循環(huán)和交易活躍。以廣州為例，一季度廣州二手房交易中，總價(jià)在300萬以下的房源成交占比達(dá)到65.7%，而600萬以上的房源成交占比只有9.6%，中間300-600萬的房源交易占比24.7%。

相比2021年，300萬以下房源成交占比下降0.9個(gè)百分點(diǎn)、300-600萬房源成交占比下降2個(gè)百分點(diǎn)，而600萬以上占比則增長2.9個(gè)百分點(diǎn)。若將這三部分分別看作剛性需求、改善性需求和高端需求的話，廣州當(dāng)前的二手房市場無疑呈現(xiàn)出剛需絕對(duì)主導(dǎo)，換房動(dòng)力不足，高端需求逆勢增長的局面。問題是，高端需求是小眾群體，支撐樓市體量要靠剛需和改善。

這幾年，疫情沖擊疊加經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整，剛需和改善人群比較受傷，而房價(jià)還在歷史高位徘徊，這就是剛需和換房占比下滑或被擠壓的原因。同時(shí)，剛需和改善人群對(duì)價(jià)格非常敏感。筆者調(diào)研發(fā)現(xiàn)，2月份樓市交易有所活躍之后，2月下旬以來就有開發(fā)商取消折扣優(yōu)惠或提價(jià)，也有業(yè)主提高掛牌價(jià)，盡管變動(dòng)幅度并不大，但對(duì)剛需下定和成交的影響卻非常大。

于是，新房市場重回優(yōu)惠促銷主導(dǎo)。更重要的是，現(xiàn)在各個(gè)城市二手房掛牌量都在創(chuàng)新高，相比去年一季度平均增長30%左右，二手房去化的速度趕不上新增掛牌的速度。同時(shí)，這幾年熱點(diǎn)城市調(diào)控轉(zhuǎn)向供給側(cè)，供地增加帶動(dòng)新房供應(yīng)也呈現(xiàn)放量態(tài)勢，比如近年來深圳新房供應(yīng)就比5年前增長40%多。很多新房項(xiàng)目在售價(jià)格比周邊二手房中的“次新房”還要低。

為了獲得更好去化，新房以維持對(duì)二手房價(jià)格“倒掛”的優(yōu)勢促銷，導(dǎo)致二手房需求被分流，二手房業(yè)主不得不調(diào)低掛牌價(jià)。同時(shí)，掛牌的二手房，房齡在15-20年的占比至少50%，賣相差，業(yè)主也不得不降價(jià)銷售。這就是近期商品房市場的場景?？偨Y(jié)來看，剛需和改善對(duì)價(jià)格敏感，收入支撐不足，而房源選擇太多，開發(fā)商和業(yè)主促銷姿態(tài)明顯，需求就難以接續(xù)起來。

（作者系廣東省住房政策研究中心首席研究員）

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